Theo Quy hoạch tổng thể xây dựng thành phố Hải Phòng giai đoạn 2021-2030 được Thủ tướng phê duyệt vào tháng 12/2023, huyện Thủy Nguyên sẽ trở thành thành phố mới trực thuộc Hải Phòng vào năm 2025. Đến năm 2025, Thủy Nguyên sẽ trở thành đô thị loại III, định hướng đến năm 2035 trở thành đô thị loại II và là trung tâm kinh tế đa ngành của Hải Phòng.
Để hiện thực hóa tầm nhìn phát triển này, nhiều dự án đáng chú ý tại Thủy Nguyên đã được khởi công xây dựng, trong đó có trung tâm hành chính - chính trị mới với tổng diện tích 324ha, khu công nghiệp Thủy Nguyên với tổng diện tích 319ha, Đường Vành đai 2 Hải Phòng và Đường Đỗ Mười kéo dài. UBND thành phố Hải Phòng có kế hoạch huy động 285,4 nghìn tỷ đồng vốn để tiếp tục phát triển huyện Thủy Nguyên đến năm 2045.
Hình ảnh huyện Thủy Nguyên, thành phố Hải Phòng.
Vì vậy, Vietcap nhận định huyện Thủy Nguyên dẫn dắt thị trường bất động sản của Hải Phòng. Theo VARS, giá đất tại huyện Thủy Nguyên tăng mạnh 50-100% vào năm 2021 khi kế hoạch thành lập thành phố Thủy Nguyên được công bố và sau đó giảm 15-30% trong giai đoạn 2022-2023.
Sau khi quy hoạch tổng thể nâng cấp Thủy Nguyên lên thành phố được chính thức phê duyệt vào tháng 12/2023, mặc dù giá đất tăng trung bình 5-10%, huyện Thủy Nguyên vẫn dẫn đầu thị trường BĐS của Hải Phòng về khối lượng giao dịch. Theo VARS, giá đất tại huyện Thủy Nguyên vẫn còn dư địa tăng trưởng trong trung hạn nhờ cơ sở hạ tầng và xã hội phát triển.
Một trong những doanh nghiệp hưởng lợi lớn từ sự đi lên của thị trường bất động sản Thủy Nguyên là CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (TCH). TCH cũng đang triển khai 3 dự án BĐS nhà ở tại huyện Thủy Nguyên, bao gồm khu đô thị Đỗ Mười, Hoàng Huy New City và Hoàng Huy Green River.
Các dự án này đánh dấu một cột mốc quan trọng đối với TCH, chuyển đổi từ một đơn vị phát triển các dự án vừa và nhỏ dưới 5 ha thành một đơn vị phát triển các dự án lớn hơn lên đến 49,6 ha. Ngoài dự án Hoàng Huy New City đã hoàn thành xây dựng, quỹ đất còn lại sẽ được phát triển trong giai đoạn 2024-2028, theo kế hoạch của ban lãnh đạo. Vietcap kỳ vọng việc chuyển đổi huyện Thủy Nguyên thành một thành phố mới có thể hỗ trợ cho việc hấp thụ các dự án sắp tới của TCH.
Ngoài ra, quỹ đất của hai dự án - Hoàng Huy New City và Hoàng Huy Green River - được TCH sở hữu với chi phí ưu đãi thông qua các hợp đồng BT với UBND thành phố Hải Phòng. CTCK này kỳ vọng hai dự án này sẽ tiếp tục mang lại biên lợi nhuận gộp hấp dẫn trên 40%, phù hợp với các dự án trước đây của TCH được phát triển trên quỹ đất theo hợp đồng BT.
Trong quá khứ, TCH đã có được nhiều dự án thông qua hợp đồng BT. Về bản chất của dự án BT, nhà đầu tư thay mặt nhà nước triển khai một dự án cơ sở hạ tầng, đổi lại được thanh toán bằng tiền/ đất hay một hình thức nào khác, với nguyên tắc ngang giá và đảm bảo cho nhà đầu tư một tỷ lệ lợi nhuận nhất định, thường từ 10-12%. Nghị định 69/2019 quy định giá trị dự án BT tương đương với giá trị tài sản công thanh toán và được xác định như sau: giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường theo quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán, giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.
Theo thống kê của Vietcap, hiện TCH đang có tổng cộng 7 dự án có được theo hình thức hợp đồng BT, bao gồm cả các dự án đã hoàn thiện, đang triển khai và sắp triển khai. Trong quá khứ rất nhiều công ty chứng khoán đã từng nhận định việc có được dự án thông qua hợp đồng BT sẽ giúp TCH được hưởng lợi lớn, lên tới cả nghìn tỷ đồng.
Tuy nhiên, không phải bất cứ dự án của TCH cũng được đổi thông qua hợp đồng BT. Trong đó, dự án Đỗ Mười tại Thủy Nguyên đã được doanh nghiệp này có được nhờ đấu giá công khai. Dự án này còn có tên thương mại là Hoàng Huy New City – II. Tọa lạc tại xã Tân Dương, huyện Thủy Nguyên, dự án khu đô thị Đỗ Mười cũng nằm dọc theo đường Đỗ Mười kéo dài.
Với tổng diện tích 49,6 ha, dự án này cung cấp biệt thự, nhà phố và căn hộ. Dự án mới được TCH sở hữu vào tháng 12/2023 thông qua đấu giá với UBND TP. Hải Phòng. TCH có kế hoạch đầu tư 15.000 tỷ đồng để phát triển dự án khu đô thị Đỗ Mười, đây cũng là dự án có quy mô lớn nhất của TCH tính tới thời điểm hiện tại. TCH dự kiến hoàn tất các thủ tục pháp lý của dự án để khởi công xây dựng vào tháng 7/2024.
Trọng Hiếu
An ninh tiền tệ